עוד בלוג תל אביבי / יואב לרמן

איפה מתפתח מסחר עירוני?

30 בספטמבר 2015

ישנם מקרים לא מעטים לאחרונה שבהם מדברים על פיתוח עם עירוב שימושים, יצירת רחובות פעילים וסיסמאות נוספות שבינן לבין התכנון הישראלי אין קשר. בפועל, ישנם נסיונות כאלה ואחרים פה ושם להכניס חזית קרקעית מסחרית וזה לאו דווקא מתרחש בפועל. לרחוב מסחרי דרושה קודם כל מידת מרכזיות גבוהה ועל גביה ניתן לקוות שיהיו מספיק שימושים מסביב (מגורים ולא מגורים) שיאפשרו גם למסחר לצמוח. זה לא שלא ידענו פעם לעשות רחובות מסחריים סבירים, אבל מאז קום המדינה התכנון הישראלי לא אפשר לרחובות מסחריים חדשים להיווצר.

בעבודת הדוקטורט שלי עשיתי מיפוי מקיף של ארבעה אזורים שונים בתל אביב שבהם שוכנים אזורים ותיקים יותר לצד אזורים קצת פחות ותיקים או בטרמינולוגיה שנעשה בה שימוש בסוף – אזורים בעלי אופי עירוני מסורתי לעומת אזורים בעלי אופי בן-זמננו. בכל האזורים בני-זמננו לא נמצאו רחובות מסחריים ואילו באזורים הותיקים יותר נמצא שרחובות מסחריים הצליחו להתפתח. כדי להתחיל את הדיון על התפתחות מסחר נתחיל בשתי מפות משני אזורי המחקר הראשונים – אזור אבן-גבירול צפון ואזור פלורנטין.

במפות הבאות מופיעים אזורי המחקר כך שבאדום מסומנים רחובות מסחריים (ששני הצדדים מסחריים בהם), בצהוב קטעי רחובות בעלי חזית מסחרית מצד אחד בלבד, ושאר הרחובות (בלבן) הם רחובות ללא חזית מסחרית. הגבול בין תת אזורי המחקר מסומן בקו כחול כפול.

נתחיל במפת החזיתות המסחריות של פלורנטין, שהיא המורכבת והמעניינת ביותר:

חזיתות מסחריות בפלורנטין
Commercial Fronts Florentine

האזור הותיק של פלורנטין ממוקם בצד בצפוני-מזרחי של מפה זו (אזור שהתפתח במהלך שנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת) ואילו האזור החדש יותר הוא האזור התעשייתי שהתפתח במהלך שנות ה-40 בצד הדרומי-מערבי, כאשר הגבול בין האזורים האלו הם רחובות סלמה ואברבנל. ניתן לראות בעין בלתי מזויינת שישנה קפיצה בקנה המידה בין האזור הותיק לאזור החדש יותר, כלומר המרחק בין הצמתים עולה וכמות הרחובות יורדת באזור החדש. חשוב לציין שבכל האזור במפה זו מותר לפתוח חנויות בקומת הקרקע של המבנים. משום כך מעניין לראות היכן באמת נכנסו חנויות לקומת הקרקע והיכן אין חנויות. ניתן לראות שהמסחר התפתח ברוב מה שתוכנן כמרכז המסחרי (שנדרש כתוצאה מפרעות 1921 וההפרדה שהלכה וגברה בין הערבים ליהודים ביפו ותל אביב) וידוע כיום כשוק לוינסקי, אבל לא בכולו. כמו כן, ניתן לראות שלאורך הדרך הראשית ליפו (דרך יפו-אילת) התפתח מסחר. ברחובות הראשיים העלייה והרצל התפתח מסחר שמסתיים ברחוב סלמה. באופן כללי ככל שמתרחקים מכיכר המושבות (המפגש של העלייה-אלנבי-דרך יפו-בגין) המסחר הולך ופוחת. לקראת רחוב סלמה ולקראת רחוב אברבנל הרצף המסחרי מדלדל, כך שבסופו של דבר באזור הותיק של פלורנטין כ-60 אחוז מהחזיתות בקומת הקרקע משמשות למסחר כלשהו (מתוך 100 אחוז אפשריים).

במעבר מהאזור הותיק של פלורנטין לאזור התעשייה החדש יותר המסחר פוסק כמעט לחלוטין. באזור התעשייה רק 7 אחוז מכלל החזיתות משמשות למסחר (מתוך 100 אחוז אפשריים) וניתן אף לומר שדלילותו של אזור התעשייה בשימושים שונים משפיעה גם על פריסת המסחר באזור הותיק של פלורנטין. עיבוי מסויים של הבינוי (והמגורים) דרומית מסלמה או מערבית מאברבנל עשוי להעצים את פריסת המסחר בתוך האזור הותיק של פלרונטין ולמשוך אותו לכיוונם.

מיפוי דומה נערך גם באזור צפון-גבירול בהשוואה בין החלק המערבי (שהוא חלק מתוכנית גדס של שנות ה-20 של המאה הקודמת) לחלק המזרחי שתוכנן במהלך שנות ה-40. גם כאן ישנה קפיצה בקנה המידה של התכנון תוך צמצום משמעותי של כמות הצמתים והרחובות וכך נראית פריסת המסחר:

חזיתות מסחריות באזור אבן-גבירול

Commercial Fronts Ibn Gabirol

ניתן לראות בעין בלתי-מזויינת שהאזור המזרחי החדש יותר דליל יותר ברשת הרחובות לעומת האזור המערבי הותיק. בניגוד לפלורנטין שיועדה למסחר, אזורים אלה יועדו לבורגנות של תל אביב והינם בעלי אופי מסחרי דליל יותר. עם זאת, גם כאן עולה הניגוד בין פריסת המסחר באזור הותיק לעומת האזור החדש. ממערב לאבן-גבירול (שהיה הדרך הראשית מסומייל ליפו במקור) התפתחו שני רחובות מסחריים – בן-יהודה ודיזנגוף, כאשר כיכר בזל (כיכר בוני העיר) הפכה עם הזמן למסחרית תוך שליחת זרועות קטנות החוצה. ממזרח לאבן-גבירול לא התפתח אף רחוב מסחרי של ממש כאשר כיכר המדינה מכילה דופן מסחר אחת ושולחת שלוש זרועות מסחריות קצרות לכיוון של תל אביב (על רחובות ז'בוטינסקי, תש"ח וויצמן). התפתחות זו מתבטאת בכך שבאזור המערבי 14 אחוז מחזיתות הקרקע הן מסחריות ואילו באזור המזרחי מדובר ב-5 אחוזים בלבד.

למרות הרגולציה שלרוב מקשה על התפתחות של מסחר, ניתן לראות שבמקרה של כיכר בזל וכן בזרועות של כיכר המדינה – המסחר הצליח להתפתח במידה חלקית למרות התכנון המקורי ששלל אותו. תוצאה של התכנון היא שלתושבי האזור המערבי ישנן אופציות מסחריות מגוונות בהרבה לעומת יושבי האזור המזרחי הפרברי והדליל באופיו.

לסיכום, התובנה העיקרית לגבי התפתחות של מסחר עירוני קשורה לכך שהוא אינו שימוש קרקע שמתפתח על בסיס רצון אבסטרקטי כזה או אחר של מתכנן, אלא תוצאה של תנאים מסויימים שהעיקרי בהם הוא רשת הדרכים – צפיפות, האינטנסיביות שלה ומרכזיותם של רחובות מסויימים בה. בפוסט המשך אביא עוד שני אזורי מחקר שהתפתחו בצורה שונה משני אלה שנסקרו כאן ומדגימים תופעות דומות הקשורות להתפתחות של מסחר. בנוסף, האבחנות האלה לא יושבות בחלל ריק ונערכו מחקרים רבים על התפתחות מסחר ומיקומו. בפרט, למי שרוצה להעמיק מבחינה אקדמית, מומלץ לעיין בשני המאמרים הבאים, שניתנים להורדה חופשית ברשת:

"The effects of block size and form in North American and Australian city centres" – Arnis Siskna

מאמר זה בוחן 12 מרכזי ערים בצפון-אמריקה ובאוסטרליה ומגיע למסקנות מרחיקות לכת בנוגע להתפתחות שימושי קרקע על בסיס רשת הרחובות והמורפולוגיה העירונית. בפרט, סיסקנה מעלה ממצא באשר להתפתחות ספונטנית של מסחר בצורה של תפוח אדמה מחודד (spiky potato). מאמר נוסף ומוכר יותר נשען על ממצאיו של סיסקנה ומרחיב אותם:

"Centrality as a process: accounting for attraction inequalities in deformed grids" – Bill Hillier

במאמר זה מציע הילייר תובנות באשר להתפתחותם של מרכזים עירוניים אינטנסיביים והתנאים שמאפשרים אותם (על בסיס ניתוח של מספר ערים בבריטניה), ומאפיין תנאים שמאפשרים להתפשטות מסחרית אינטנסיבית להתרחש (כפי שקורה בפלורנטין) לעומת תנאים שמעודדים התפתחות של מסחר בצורה לינארית בלבד לאורך רחוב ראשי.

בנימה אקדמית זו נסיים לעת עתה.