כשהמשרד הופך לבית

כלכלה וצרכנות | מדיניות וחברה
כשהעובדים נשארים לעבוד מהבית, המשרדים נותרים ריקים: כדי למנוע את בזבוז השטח, אלגוריתם חדש מאתר את המרחבים הנטושים הללו, במטרה להפוך אותם לאזורי מגורים

במשך שנים ארוכות, מודל העבודה בעולם המערבי היה קבוע למדי: העובדים והעובדות יוצאים למשרד בבוקר, חוזרים בשעות אחר-הצהריים או הערב, וחוזר חלילה. אך כידוע, לפני כשלוש שנים, עם התפרצותו של נגיף הקורונה – הגבולות בין המקומות הללו החלו להיטשטש: עובדים רבים נאלצו לנטוש את המשרדים, ועברו לעבוד מביתם, כך שהבית הפך למשרד החדש.

אז חוץ מהפגישות הווירטואליות שאפשרו לכולנו לקבל הצצה משונה לדירותיהם של קולגות, בוסים, מרצים ועוד – למגמה החדשה היו השלכות נרחבות. אחת מהן היא משבר נדלנ״י שהתרחש בערים רבות ברחבי העולם: המשרדים ננטשו, בעוד שהזום פרח.

כעת, כדי למנוע את בזבוז השטח, אלגוריתם חדש מאפשר לבדוק כיצד אפשר להסב מגדלי משרדים לבנייני מגורים. עד כמה המהלך הזה הוא משמעותי? בנייה חדשה של מבנים ותשתיות אחראית לכ-13 אחוז מפליטת הפחמן הדו-חמצני העולמית; על כן, מדובר בצעד סביבתי שלו השפעות חיוביות מאוד. אם כך, האם מדובר בסוף תקופת המגדלים הריקים-למחצה?

עוזבים את המשרד

מלבד העובדה שיש לנו את הקפה שלנו, השמיכה שלנו, ושאפשר לעבוד בפיג'מה או אפילו בפחות מכך – יתרונותיה של העבודה מהבית הם סביבתיים, חברתיים וכלכליים. בין היתר, העובדים-מהבית חוסכים את זמני הנסיעה למשרד, ואת האנרגיה המזהמת שנדרשת כדי להגיע לשם. זאת ועוד, כשאנשים רבים נשארים לעבוד מביתם, העומס על הכבישים יורד, וכך מתרחשת גם ירידה בפקקים וגם הפחתה בזיהום האוויר. נוסף על כל אלה, עבודה מהבית מאפשרת למעסיקים לחסוך בהוצאות השכירות ובהוצאות המשרד השוטפות.

high-angle photography of black high-rise buildings
אלגוריתם חדש מאפשר לבדוק כיצד אפשר להסב מגדלי משרדים לבנייני מגורים. Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash

עם זאת, כשהעובדים נשארים בבית, משרדים רבים ברחבי העולם נותרים לעמוד ריקים. ב-2022 כמות המשרדים הריקים הגיעה לשיא, בכל רחבי העולם: בסין 26 אחוז מהמשרדים היו נטושים, בארצות הברית 18 אחוז, בקנדה 11 אחוז ובאירופה 10 אחוז. וכשהמשרדים נעזבים – יש מי שנדרשים לעשות חשב-מסלול-מחדש.

במשרד האדריכלים הקנדי גנסלר" (Gensler Architecture Firm) מצאו פתרון יצירתי וסביבתי במיוחד למגמה הזאת: אלגוריתם חדש שמאפשר להעריך באופן מדויק, תוך כמה שעות בלבד, האם וכיצד אפשר להסב מגדל משרדים לבניין מגורים. איך הוא עושה זאת? האלגוריתם שוקל גורמים כמו מיקום הבניין, אופן פריסתו על הקרקע וההיתכנות של שינוי החזיתות שלו. עד כה, משרד האדריכלים סקר יותר מ-400 בניינים ב-25 ערים ברחבי ארה״ב וקנדה.

מקרה הבוחן הגדול ביותר שנבדק עד כה בעזרת האלגוריתם, התבצע בעיר קלגרי שבדרום קנדה: לפי בדיקת המשרד, ב-2021 כ-24 אחוז משטחי המשרדים בעיר היו פנויים וב-2022 32 אחוז. מתוך הבדיקה שנערכה עלה ש-3 מתוך 10 בניינים מתאימים להסבה המדוברת, שכוללת בין היתר הוספת אינסטלציה (כיורים, מקלחות ועוד), בניית מרפסות והוספת או הרחבת המטבחים.

בזכות ממצאיה של המערכת החדשה, העירייה פרסמה תוכנית להחייאת מרכז העיר, שמתוקצבת ב-10 מיליארד דולר, ושכוללת תמריצים להסבות משרדים – במטרה לעודד תושבים לגור באזורים אלה. אגב, כיום האלגוריתם מיושם בעזרת מערכת פנימית של משרד האדריכלים, ועדיין לא ידוע אם הוא יהיה פתוח לשימוש קהלים מקצועיים נוספים.

נוהרים אל הערים

היתרונות הסביבתיים של הסבות מעין אלה הם רבים ומשמעותיים. ראשית, שימוש בבניינים קיימים עשוי להפחית בנייה בשטחים פתוחים; צעד כזה יגדיל את הציפוף בערים ויאפשר מעבר של תושבים חדשים למרכזיהן. שנית, הסבה של מגדלי משרדים למגורים יכולה לחסוך באנרגיה ובחומרי בנייה: כאמור, בנייה חדשה אחראית לפליטות פחמן דו-חמצני אדירות, ושיפוץ שיחליף את הריסת הבניין כולו יכול לחסוך כ-90 אחוז מחומרי הבנייה.

עם זאת, ועל אף כל אלה, לדברי ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G City לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן, במצבה הנוכחי המערכת החדשה לא מציעה כדאיות כלכלית מספקת. "המרכיב היקר ביותר בהסבה של בנייני משרדים למגורים היא האינסטלציה והתאמת החלונות", היא מסבירה, "וכרגע המערכת הזאת לא כוללת רעיונות מקוריים עבור הוזלה או יעילות של השיפוצים הנדרשים הללו".

הקץ למשבר הדיור?

אז האם ערי המרכז בישראל עתידות לשנות את פניהן? ״אני לא בטוחה עד כמה המערכת הזאת תשנה את חוקי המשחק במקרה שלנו״, אומרת טולקובסקי. ״יש לנו שוק קטן עם כמות מצומצמת יחסית של מגדלי משרדים, שהם מאוישים לרוב". לדבריה, אחת הבעיות בהסבת מגדלי משרדים למגורים היא השירותים הנלווים שהעירייה צריכה לספק לתושבים במצב מעין זה. למשל, מוסדות חינוך.

Was photographing an event at google headquarters, kings cross london. This was an interesting view looking from 6 pancras road, over to 2 pancras road. Lots of little scenarios in each square. Found it very interesting to see all the various worlds happening simultaneously within one image.
האלגוריתם שוקל גורמים כמו מיקום הבניין, אופן פריסתו על הקרקע וההיתכנות של שינוי החזיתות שלו. Photo by dylan nolte on Unsplash

גם מבחינה סביבתית, לדבריה, בישראל השיטות לבנייה ירוקה יותר הן אחרות. ״הכלים שלנו לציפוף ולשמירה על השטחים הפתוחים הם מיזמים של ׳פינוי בינוי׳, ׳התחדשות עירונית׳ ו-׳תמ״א 38׳״, היא מסבירה.

בנוסף, אומנם ערים רבות ברחבי העולם עדיין נמצאות בעיצומו של משבר משרדים נדל״ני, אבל דווקא אצלנו המצב מעט שונה: על אף שבעיצומה של מגפת הקורונה, התקשורת הישראלית העלתה ספקות לגבי עתידו של שוק המשרדים, וחלק מחברות הנדל״ן הגדולות החלו במהלכים לצמצום בניית מגדלי המשרדים – ב-2022-2021 שוק המשרדים הישראלי התאושש מהר מהצפוי; זאת בעיקר הודות לפריחה בענף ההיי-טק, ולמגמות של החזרת העובדים למשרד.

לדברי טולקובסקי, כדי להסתגל לשינויים שמתרחשים בעולם – נדרש מבט נרחב, שהוא גדול יותר משימוש באלגוריתם זה או אחר. "גם אם המערכת החדשה היא יוזמה יעילה שיכולה להיטיב עם הסביבה במקומות שונים ברחבי העולם – הצעד המתבקש הוא לבנות מלכתחילה מבנים גמישים, שמסוגלים לאפשר שינוי מהיר ופשוט ממגורים, למסחר ולעבודה – ולהפך", היא מסכמת. "זאת, בין היתר, מהות העבודה של האדריכלים: למצוא פתרונות יצירתיים וסביבתיים, שלוקחים בחשבון את התרבות המשתנה".



אולי יעניין אותך