המדינה היחידה בעולם שיש בה משכנתאות ירוקות היא אירלנד. צילום באדיבות House Zero
מה הדירוג האנרגטי של הנכס החדש שלכם? אם אתם לא יודעים, אתם לא לבד. רוכשי נדל"ן בישראל אינם מודעים בדרך כלל לדירוג האנרגטי של הנכסים שהם קונים למרות ההשפעות הכלכליות והסביבתיות המשמעותיות שיש לכך. בין אם מדובר בהקמה של בניינים חדשים או בשיפוץ של מבנים קיימים (במסגרת תמ"א 38 או מתיחת פנים לשכונה), הטמעה של עקרונות הבנייה הירוקה יכולה להקפיץ את איכות החיים במבנה, לצד הפחתת עלויות האנרגיה והמים. השאלה היא איזה תמריץ אפשר לתת לרוכשים כדי שירצו ואף ידרשו שהנכס שהם קונים – פרטי או מסחרי, חדש או ישן – יצטיין בדירוג האנרגטי שלו? אנחנו ממליצים על השקה של משכנתה ירוקה.
למה לי בנייה בת-קיימא?
השפעתם של מבנים על הסביבה היא גדולה. במחקר שנעשה בארצות הברית נמצא שהם אחראיים ל-60 אחוז מצריכת החשמל הארצית ולכ-33 אחוז מפליטות גזי חממה. שילוב שיקולים סביבתיים בענף הנדל"ן יפחיתו משמעותית את צריכת החשמל ואת פליטות גזי החממה. ניתן לעשות את זה על ידי התחשבות בשיקולים כמו בחירת אזור הבנייה לפי משטר הרוחות, ההצללה והקרבה לתחבורה ציבורית, בחירת חומרי הבנייה ותהליכי הבנייה, תכנון פנימי של החללים, ובחירה באביזרים חוסכי אנרגיה בבניינים חדשים וקיימים כמו תאורה, מיזוג אוויר, שימוש במים ועוד. בעולם התפתחו מערכות לניהול ולדירוג של בנייה ירוקה והמפורסמות בהן הן LEED ו-BREEAM. ב-2020 התקבל בישראל תקן בנייה בת-קיימא ת"י 5281 שנכנס כתקן מחייב, בצורה מדורגת, החל ממרץ 2022. תקן זה תקף בעיקר לבניינים בתכנון ולא לבניינים קיימים שעבורם יש הקלות בתקן. כך, לדוגמה, אין תקינה לגבי בניין שעובר תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי, אלא רק לגבי 38/2 – הריסה ובנייה מחדש.
אנחנו רואים שקצב האימוץ של תקני בנייה ירוקה בישראל עדיין נמוך ורחוק מהשגת היעד, למרות העלות הזניחה הנלווית לאימוץ תקני בנייה ירוקה העומדת על כאחוז אחד והחיסכון הרב בהוצאות על אנרגיה ומים לטווח הארוך ובעלויות החיצוניות. כשמשווים את חמשת החודשים הראשונים של 2024 לתקופה המקבילה בשנה שעברה, יש עלייה של כ-77 אחוז במספר המבנים הירוקים שאושרו לבנייה בישראל. גידול מרשים זה משקף את היקף יישום התקן המחייב ואת החשיבות הניתנת לתחום הסביבתי על ידי הגורמים המקצועיים בענף, אך הוא עדיין כולל רק כ-5 אחוזים מסך המבנים הנבנים בישראל בשנת 2024, והרבה פחות מאחוז אחד מסך המבנים הקיימים. ברחבי העולם משתמשים במספר כלים המספקים תמריצים לבנייה ירוקה – בארצות הברית יש הקלות במיסוי, ובאירלנד ובריטניה יש אגרות חוב ירוקות והקלות רגולטוריות בוועדות הבנייה.
אימוץ תקני בנייה ירוקה מלווה בעלות זניחה וחוסך בהוצאות לטווח הארוך. צילום באדיבות House Zero
משכנתה ירוקה, פחות סיכונים
התפתחותו של התקן הירוק בבנייה יצרה אסדרה חדשה הדורשת הבנה מעמיקה וצורך בכלים חדשים לביסוס העמידה במגבלות החדשות. עם זאת, נראה שהאסדרה לא הביאה בחשבון את אחד מהשחקנים החשובים בענף ‒ ציבור הרוכשים. בישראל רוב רוכשי הנכסים משתמשים בהלוואה כמו משכנתה או הלוואה לנדל"ן לצורך רכישת נכס. הגוף המממן – הבנק או חברת הביטוח – מאשר אשראי ללקוחות בהתאם לדרישות רגולטוריות של בנק ישראל, ומכך נגזרת הריבית על ההלוואה שמשקפת את פרמיית הסיכון הפיננסית לגוף המממן בעסקה.
אחד הפרמטרים החשובים בקביעת הריבית הוא רמת הסיכון לכשל אשראי (PD ‒ Predicted Default). מחקרים שנערכו לאחרונה בעולם הוכיחו שבנייה ירוקה מקטינה את הסיכון לכשלי משכנתה. הסיבות העיקריות לכך הן הוצאות תחזוקה נמוכות בטווח הארוך על אנרגיה, לווים בעלי יכולת פיננסית גבוהה ושמירה על מחירי הדירות לאורך זמן. עקב לקונה רגולטורית בישראל שיקולים סביבתיים אינם חלק מחישוב פרמיית הסיכון של לווה המשכנתה.
המדינה היחידה בעולם שיש בה משכנתאות ירוקות היא אירלנד. בשנת 2019 השיק הבנק המרכזי של אירלנד משכנתאות ירוקות, המשקפות הטבה של 0.2 אחוז בריבית במסלול הקבוע בלבד, לתקופה של עד 10 שנים. הבנק המרכזי הקצה לכך כ-5 מיליארד אירו עד סוף 2024, וההטבה ניתנת עבור נכס חדש או נכס קיים שעובר התאמות ירוקות. הטבה זו משקפת חיסכון של כ-30,000 ש"ח לתשלומי המשכנתה הממוצעת בישראל (בתרחיש שבו הלווה לוקח 1 מיליון ש"ח ל-15 שנה).
לדעתנו, גם בישראל יש מקום למשכנתאות ירוקות. המשרד להגנת הסביבה יחד עם בנק ישראל, משרד השיכון ומשרד המשפטים – האחראי על תקני שמאות, צריכים ויכולים לעודד את גופי המימון לתת הקלות רגולטוריות מינוריות לבנקים ולחברות הביטוח למשכנתאות ירוקות. כך יתאפשר להקל בתנאי המימון על ידי דרישה לדירוג סביבתי – בעיקר בתחומי האנרגיה והמים – של הנכס הנרכש, דבר שיביא תחרות ויעודד בנייה ירוקה על כל רבדיה, בין אם מדובר במבנים ישנים או חדשים.
ד"ר יוסי בורוכוב, בית הספר למדעי הסביבה, אוניברסיטת חיפה
פרופ' אופירה אילון, החוג לניהול משאבי טבע וסביבה, אוניברסיטת חיפה, ומוסד שמואל נאמן, הטכניון
הכתבה מבוססת על מאמר דעה שפורסם בכתב העת המדעי 'אקולוגיה וסביבה'
