דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם נכנסים למסעדה והמלצר ניגש אליכם ושואל מה תזמינו; אתם עונים, והמלצר מציע לכם להוסיף מרכיב למנה – בתוספת של כמה שקלים כמובן. אתם שוקלים את ההצעה לרגע אחד – ומשיבים לו. עד כאן, הכל כרגיל – לא?
אז מה היה קורה אם הייתם נכנסים למסעדה, המלצר היה ניגש אליכם ושואל מה תזמינו, הייתם עונים, ואז המלצר היה משיב לכם שבימים אלה המנה הזאת מוערכת מאוד בקרב הלקוחות – יותר מבעבר – ולכן תחויבו בתוספת של כמה שקלים. כשמתארים את זה כך, המצב הזה – שמתרחש מדי יום בעולם כלכלי שמתבסס על היצע וביקוש – פתאום נראה משונה, לא?
אז מסתבר שהמצב המתואר כאן דומה למדי לתהליך שמתרחש בעולם: מחקר ישראלי חדש שבוצע בהולנד, מצא שמגורים בסמוך לאזורים ירוקים בערים הפכו ליקרים יותר כתוצאה ממשבר הקורונה. מדוע השינוי הזה משונה מעט? מכיוון שכמותם של השטחים הללו לא השתנתה, אלא רק רמת חשיבותם לתושבים. אז מה עלינו להסיק מהמצב?
ירוק טוב לבריאות
אזורים ירוקים כמו פארקים, גינות ציבוריות ושדרות עצים הם מרכיבים חיוניים בערים שלנו. לא רק שהשטחים הללו מייפים את סביבתנו – הם גם בעלי יתרונות רבים: מחקרים שונים מעידים על תרומתם של השטחים הירוקים לבריאותנו הפיזית – בין היתר, במניעת מחלות נשימה ולב ובהפחתת התמותה – וגם לבריאותנו הנפשית, בשל תרומתם להפחתת לחצים, חרדות, עייפות ועוד. בנוסף, שטחים ירוקים עוזרים למתן את השפעות משבר האקלים על ידי צמצום אפקט אי החום העירוני (שבמסגרתו חם הרבה יותר בתוך הערים מאשר מחוץ להן), ספיגת פחמן דו-חמצני ומתן בתי גידול לבעלי חיים שונים.
כן, שטחים ירוקים הם טובים לכולנו – ולכן, עלול להיות להם גם תג מחיר מתאים. וזה בדיוק מה שבדק המחקר החדש: החוקרים בחנו את השפעות מגפת הקורונה על מחירי הנדל״ן ברחבי ערים בהולנד – כשההשוואה נעשתה בין אזורים עירוניים שבהם קיימים שטחים ירוקים לבין אזורים כאלה שלא קיימים בהם שטחים מעין אלה. החוקרים בחרו בהולנד כמקרה בוחן בשל סיבות מגוונות – בין היתר, בשל זמינות ונגישות הנתונים שם (למשל, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במדינה) שמאפשרים מעקב אחר מחירי הדירות המשתנים בעשור האחרון.
תהליכים ירוקים
מסקנות המחקר היו חד-משמעיות: ערך הדירות שצמודות לאזורים ירוקים – עלה משמעותית בשנים האחרונות. ״למרות שמצב השטחים הירוקים בהולנד לא השתנה לפני ואחרי הקורונה – אחרי המגפה, התושבים העריכו יותר את השטחים הירוקים שקרובים לביתם", אומר פרופ"ח דני ברויטמן מהפקולטה לארכיטקטורה ותכנון ערים בטכניון, שערך את המחקר. ״עד תחילת הקורונה, פארק או גינה קטנה ליד הבית נחשבו כמקום נחמד, שטוב שיש אותו – ולא יותר מכך. אך פתאום בתקופת הסגרים, המרחבים האלה הפכו להיות משאב מבוקש ומוערך מכיוון שהוא אפשר לאנשים לצאת, לנשום ולהירגע באופן מוגן יותר".
ברויטמן טבע מושג שמתאר את התהליך המתואר: "ג'נטריפיקציה ירוקה פסיבית". מה זה אומר? אחד התהליכים העירוניים-חברתיים השכיחים ביותר בעשורים האחרונים הוא הג'נטריפיקציה – מעבר של אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות עירוניות חלשות, תוך דחיקת האוכלוסייה הוותיקה ושינוי אופי השכונה – שמלווה בעלייה במחירי הדיור.
בשנים האחרונות תת-תהליך נוסף מתרחש בערים – ״ג'נטריפיקציה ירוקה": הקמת שטחים ירוקים באזורים המוחלשים בעיר – מתוך ההבנה ששטחים אלה הם חיוניים עבור התושבים – שגורמת להשבחת האזור וכך גם מייצרת עלייה במחירי הדיור וג'נטריפיקציה. זאת אומרת, מדובר בתהליך אקטיבי, שמתרחש בשל מיזם ירוק שהוצא לפועל. דוגמה טובה לג׳נטריפיקציה ירוקה אקטיבית היא פארק ההיי ליין שבניו יורק – פארק ציבורי שהוקם ב-2006 ושבנוי על קו רכבת מוגבה לשעבר, שהפך במהרה לאטרקציה תיירותית ובכך גם העלה את שווי הנדל"ן באזור. בשל כך, המיזם קיבל ביקורת שלילית על כך שהוא גורם לדחיקתם מהשכונה של תושבים שכבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור באזור המתייקר.
אם כך, בניגוד לג'נטריפיקציה אקטיבית – שנגרמת על ידי התערבות מכוונת – ג'נטריפיקציה פסיבית מתרחשת בשל שינוי הקשר או תפיסה של המרחב המוכר; במקרה הנוכחי, השפעת מגפת הקורונה על התפיסה של מרחבים ירוקים בערים. במילים אחרות: אתם משלמים יותר – או מרוויחים יותר – על הירוק שמסביבכם, למרות שהירוק נשאר כמו שהוא.
שוויו של ירוק
בימים אלה החוקרים בודקים גם את המצב בישראל – ובמקרה שלנו, הם בוחנים לא רק עליית מחירים כללית באזורים שסמוכים לשטחים ירוקים, אלא את סוגי עסקאות הנדל״ן שבוצעו כאן בעשור האחרון, בהשוואה לשנתיים האחרונות (פוסט-קורונה); זאת, במטרה לבדוק שינוי במגמות בתחום רכישת הדירות לפי סוגי דיור שונים. החוקרים בוחנים, למשל האם אנחנו מעדיפים לרכוש דירות בבניינים משותפים, פרטיים או קוטג׳ים מוקפי גינות, מאז שחווינו את המשבר שהעלה את הערכתנו לירוק.
בשורה התחתונה, אפשר לומר שמחקרו של ברויטמן ממחיש גם הוא את התפקיד המשמעותי ואת החשיבות הגוברת של שטחים ירוקים במרכזי הערים, שבשל משבר האקלים ועליית הטמפרטורות העולמית – עתידים להפוך נחוצים אף יותר ועל כן גם יקרים למדי. האם נשכיל לשמור עליהם ולפתח אותם?
